مبایعه نامه که بیع نامه نیز نامیده می شود، نوشته ای است که در مورد یک بیع یا قراداد خرید و فروش تنظیم می شود. مهم ترین شرایط و ویژگی های مبایعه نامه
عبارتند از: به قرارداد خرید و فروش اختصاص دارد، یک سند عادی است و هیچ یک از طرفین حق نداشته به صورت یک طرفه آن را فسخ نماید.
یکی از شاخه های حقوق، حقوق عقود و قراردادها می باشد. در این شاخه از حقوق، همانطور که از عنوان آن مشخص است، عقود و قراردادها مورد مطالعه قرار می گیرند. در حقوق کشور ما نام قرادرادها اغلب از فقه اسلامی گرفته شده و سپس وارد حقوق کشور ما و به تبع آن زبان فارسی شده است. مزارعه، مساقات، هبه و کفالت، نمونه هایی از این نام گذاری می باشد.
یکی از اصطلاحات عرصه قراردادها که تقریبا تمامی افراد جامعه حداقل یک مرتبه آن را شنیده و بسیاری از افراد نیز با آن سر و کار داشته، اصطلاح مبایعه نامه می باشد. اما در کنار اصطلاح مبایعه نامه، اصطلاحات دیگری همچون بیع نامه، قول نامه و سند نیز وجود داشته که تفاوت آن ها با مبایعه نامه ممکن است برای بسیاری از اشخاص هنوز مبهم باشد.
به همین دلیل در این مقاله، به بررسی حقوقی اصطلاح مبایعه نامه پرداخته؛ ابتدا به این سوال پاسخ می دهیم که مبایعه نامه چیست ؟ سپس، شرایط و ویژگی های مبایعه نامه را معرفی نموده و به توضیح این شرایط و ویژگی ها می پردازیم.
مبایعه نامه چیست
اصطلاح مبایعه نامه یکی از اصطلاحاتی است که تقریبا تمامی افراد جامعه حداقل یک مرتبه آن را شنیده و بسیاری از افراد نیز اقدام به انعقاد آن کرده اند. اما در کنار اصطلاح مبایعه نامه، اصطلاحات دیگری همچون بیع نامه، قول نامه و سند نیز وجود داشته که تفاوت آن ها با مبایعه نامه ممکن است برای بسیاری از اشخاص هنوز مبهم باشد.
برای اینکه به این سوال پاسخ دهیم که مبایعه نامه چیست؟ ابتدا بهتر است که به تعریف بیع بپردازیم، چرا که مبایعه نامه، من جمله مبایعه نامه املاک، در ریشه خود، دربردارنده کلمه بیع می باشد. بیع به کسره ب و سکون یاء، کلمه ای عربی است که از طریق فقه اسلامی وارد زبان فارسی و حوزه قرادادها در حقوق ایران شده است. ساده ترین ترین تعریف برای بیع و اوصاف عقد بیع، خرید و فروش می باشد. به عبارت دیگر، هر عقد و قراردادی که در ضمن آن ، یک طرف اقدام به فروش مال خود کرده و دیگری برای خرید آن مال و پرداخت قیمت آن اقدام نماید، بیع نامیده می شود.
اکنون که با مفهوم بیع آشنا شدید، می توانیم به تعریف مفهوم مبایعه نامه پرداخته و به این سوال پاسخ دهیم که مبایعه نامه چیست ؟ در پاسخ به این سوال که مبایعه نامه چیست ؟ باید گفت مبایعه نامه از دو بخش تشکیل شده است: مبایعه و نامه ، یعنی نامه و نوشته ای که در مورد مبایعه تنظیم می گردد. مبایعه نیز همان قرارداد بیع است که در بالا به تعریف آن پرداختیم.
بنابراین مبایعه نامه که بیع نامه نیز نامیده می شود، نوشته ای است که در مورد یک بیع یا قراداد خرید و فروش تنظیم می شود. در این قرارداد، یک طرف اقدام به فروش مال خود نموده و طرف دیگر برای خرید آن مال و پرداخت قیمت آن با وی توافق می کند. در مبایعه نامه، دو طرف تعهداتی مختلفی را در مقابل یکدیگر بر عهده می گیرند، اما در شرایطی که نیاز به تنظیم سند رسمی برای انتقال انجام گرفته بوده، شاید به جرات بتوان گفت که مهم ترین این تعهدات، تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی می باشد. بیع و فروش املاک و اتومبیل، نمونه ای از این معاملات می باشند.
نکته ای که باید به آن توجه نمود آن است که مبایعه نامه سند عادی ای است که اغلب در دفاتر املاک و با دریافت کد رهگیری میان طرفین تنظیم گردیده و بنابراین در اصطلاح عرفی و حقوقی به سند انتقالی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد، مبایعه نامه گفته نشده و این سند، سند رسمی نامیده می شود.
در پایان این بخش، لازم است تا تفاوت مبایعه نامه با یک اصطلاح دیگر یعنی قول نامه نیز توضیح داده شود. در عرف عامه ، اغلب قول نامه به همان معنای مبایعه نامه استفاده شده و به معنی سند عادی ای است که برای خرید و فروش تنظیم می شود. اما این دو در اصطلاح حقوقی متفاوت می باشند؛
با این توضیح که مبایعه نامه یا بیع نامه همانطور که گفته شد، به سندی عادی گفته می شود که ضمن آن قرارداد فروش یک مال غیر منقول یا مال منقول نوشته و ثبت می گردد؛ در حالی که در قولنامه، سند تعهد به بیع یا تعهد به انتقال بوده که ضمن آن، طرفین به طور مقدماتی توافق می کنند که در صورت فراهم شدن شرایط درتاریخ معینی جهت انعقاد قرارداد و انتقال مال در آن زمان در محل خاصی حاضر شوند. بنابراین قولنامه، سند تعهد به انتقال می باشد و مبایعه نامه، سند انتقال.
ویژگی های مبایعه نامه
در بخش قبل به این سوال پاسخ دادیم که مبایعه نامه چیست و تفاوت مبایعه نامه با برخی اصطلاحات دیگر همچون قول نامه و سند رسمی را توضیح دادیم. اکنون در این بخش به توضیح شرایط و ویژگی های مبایعه نامه می پردازیم که به شرح زیر می باشد:
مبایعه نامه همانطور که از عنوان آن مشخص است، به مبایعه و قرارداد خرید و فروش یا همان عقد بیع اختصاص دارد.
ویژگی دیگر مبایعه نامه آن است که مبایعه نامه اختصاص به املاک نداشته، بلکه برای قرارداد خرید و فروش تمامی اموال منقول و غیر منقول می تواند مورد استفاده قرار گیرد.
مبایعه نامه یک سند عادی است و اعتبار سند رسمی را دارا نمی باشد.
هرچند مبایعه نامه، سند رسمی محسوب نشده، اما از آنجا که اصولا یک عقد لازم می باشد، هیچ یک از طرفین حق نداشته به صورت یک طرفه آن را به هم زده و فسخ نماید و به این بهانه از انجام تعهدات خود در مبایعه نامه و به خصوص، تنظیم سند رسمی در تاریخ تعیین شده خودداری نماید.
در صورت مفقود شدن مبایعه نامه با داشتن کد رهگیری ، می توان نسخه ای از آن را از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک کشور دریافت نمود . اما در صورت گم شدن مبایعه نامه بدون داشتن کد رهگیری ، می توان نسخه ای از آن را از طرف مقابل دریافت و برابر اصل نموده و در غیر این صورت ، در دادگاه ، دعوی اثبات وقوع بیع را مطرح کرد .
ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات مذکور در مبایعه نامه آن است که طرف مقابل می تواند الزام به انجام تعهد طرف متخلف را از دادگاه خواسته و علاوه بر اقدام به دریافت خسارت تاخیر تادیه، در مواردی برای فسخ مبایعه نامه نیز اقدام نماید.
1- مبایعه نامه چیست؟
2- ویژگی های مبایعه نامه چیست؟
3- تفاوت مبایعه نامه با قولنامه چیست؟
