نکاتی که در خرید ملک باید بدانیم

  نکاتی که در خرید ملک باید بدونید رو براتون یاد آوری کنم درست خرید ملک سرمایه گذاری محسوب میشه باشه   اما شاید  یک سقف باشه که یک فرد  به دنبال اونکه  برای خودش یک سرپناه ایجاد کند بعضی از افراد   ملک را برای سرمایه گذاری عده‌ای برای سکونت و سرپناه خریداری می کنند بین این دوتا یک مقدار فرق هست بنابراین باید از قبل ملاحضلات خاصی رو در نظر بگیرید.
قطعا خریداران نگران هتند که آیا بهترین و بی نقص ترین خانه نصیبشون میشه یا نه ؛به همین دلیل باید به سراغ فروشنده واقعی برن!
البته اغلب کسانی که تازه ازدواج کردن توان کافی خرید ملک رو ندارن و با وضعیت اقتصادی امروز مجبور به اجاره یا رهن خونه میشن؛یا برای خرید از تسسهیلات بانکی استفاده میکنن.
اولین قدم اینکه قصد خدودتون رو از خرید مشخص کنید.یعنی چگونه ملکی مد نظرتونه؟ ملک مورد نظر ویلایی باشه یا آپارتمانی باشه؟یا اصلا مسکونی باشه یا تجاری ویا اداری باشه؟ چون با توجه به نوع ملک شرایط و قیمت هم متفاوت خواهد بود!
میزان بودجه و توان خرید رو مشخص کنید ؛قصد دارید توی مرکز شهر باشه یا حومه باشه؟متقاضیان خرید ملک اول باید شرایط خرید خودشون رو مشخص کنن و بعد از اون به یک مشاور املاک مراجعه کنن.اگر قصد دارید جایی رو به عنوان سرمایه گذاری خریداری کنید و بودجه مناسبی برای اون در نظر گرفتید در مرکز تجاری شهر باشه به نظر من رشد بیشتری خواهد داشت نسبت به حومه شهر.اما زیاد نگران نباشید حتی در حومه شهر هم اگر ملکی رو بخرید سود خواهید کرد! پس دست دست نکنید؛ اینکار ضربه بزرگی به رو به من و کسانی که با من مشورت میکن زده!
ایده ال گرایی رو کنار بگذارید؛هر جایی رو که میتونید بخرید کمی صبر کنید و قیمت ها که متعادل شد؛یک ملک با ارزش رو که آینده خوبی داره و زیر قیمت پیدا شد (حداقل باید ۲۰ ٪)زیر قیمت باید بخرید تا سود قابل توجه ای رو داشته باشید.
اگر کسی واقعا پول لازمه که معمولا اکثر افرادی که میخوان بفروشن ملکشون رو زیر قیمت روز هم حاضرن بدن تا به نقدینگی به دست بیارن.
البته باید خیلی دقت کنید اینجور موقع ها ممکنه که توی تله طمع بیوفتید.ممکنه خیلی از ملک ها زیر قیمت باشن ولی شما باید بررسی کنید که چرا زیر قیمته و خیلی از شرایط رو باید در نظر داشته باشید. صرف اینکه یک ملکی زیر قیمته نباید شما رو وسوسه خرید کنه و خدایی نکرده کلاه سرتون نره.
سعی کنید به مشاورین املاک زیادی سر بزنید و اطلاعات بدست بیارید.
اگر بخوام به مهمترین نکته اشاره کنم که چطور میتونید یک مشاور املاک رو تشخیص بدین که واقعا حرفه ای هست و به صورت دلسوزانه داره بهتون مشورت میده یا نه اینکه بخواد فقط ملک خودش رو به شما بفروشه اینکه با سوالات خوبی که از مشاورتون باید بپرسید و با این کار اونو به زمان گذشته ببرید و اون مشارو اون تجربیات خودش رو داره بیان میکنه شما با ماهیت شخصیتی اون پی میبرید و متوجه میشید که این آدم قصدش فروختن ملکه یا واقعا  داره مشاوره دلسوزانه میده و به این صورت اطلاعات خوبی بدست میارید.
شاید شما برید از یک مشاور املاک خوب اطلاعاتی رو بگیرید اما برید از یک مشاور املاک دیگه خرید انجام بدید! چرا ممکنه اون مشاور املاکی که داره دلسوزانه به شما مشاوره میده اون ملک مورد نظر شما یا اصطلاحا فایل(به املاکی که به منظور فروش یا اجاره گذاشته میشه اصطلاحا فایل گفته میشه) مورد نظر شما رو نداشته باشه و شما مجبور باشید از یک املاک دیگه اون ملک مورد نظرتون رو بخرید.
توصیه من به شما اینکه همیشه ملکی که زمین داره رو بخرید نه آپارتمانی که رو هواست!!!درسته که آپارتمان هم قدرالسهم داره از زمین ولی هسچ وقت نمیتونه با یک زمین یا ملک ویلایی رقابت بکنه
در نتیجه اگر شما ملکیت بخرید بسیار بیشتر رشد خواهید کرد.
هشدار: افرادی هستن که احساس زرنگ بودن میکنن و برای اینکه به مشاوران املاک پورسانت یا حق دلالی یا به اصطلاح کمیسسون نپردازن؛خودشون به شخصه به خرید ملک میپردازن و وارد معامله میشن!
این کار قطعا اشتباه بزرگیه!اگر فروشنده قصد فریب شما رو داشته باشه ؛فرایند پیگیری و باز پس گرفتن پولتون یا امکان پذیرنیست یا بسیار طولانی میشه و در آخر شاید به هیچ نتیجه ای هم نرسید.و یک شبه تمام سرمایه یک عمر زندگتون رو به باد بدید.
مشاورین املاک دقیقا برای این کمیسون میگیرن که تمامی مراحل نقل و انتقال پول و اسناد به درستی صورت بگیره.
این هشدار کاملا جدی هست و من خیلی دیدم که این مشکلات گریبان گیر افراد میشه.
شما باید حداقل به ۵ مشاور املاک سر بزنید و از شخصیت اون مدیر املاک ؛مدیر قرارداد و مشاور کاملا مطمین بشید.
هشدار: به هیچ عنوان؛به هیچ عنوان و باز هم به هیچ عنوان در جلسه اول هیچ سندی رو امضا نکنید چه برای خرید و چه برای فروش.
لطفا عجله نکنید !ممکنه شمارو هول کنند و چند نفری به شما فشار بیارن و بگن اگر الان نفروشی دیگه براش  مشتری پیدا نمیشه؛اگر الان نخری دیگه نمیتونی ملک زیر قیمت پیدا کنی و اینجور بازی ها !!…
بابراین از شما میخوام خواهش کنم که خیلی آگاهانه و با چشم باز و با آرامش معاملات خودتون رو انجام بدین؛حتما و حتما یک یا دونفر از خودتون آگاه تر در زمینه ملکی رو همراه داشته  باشد؛حتی اگر کسی رو ندارید که آگاه تر از خودتون باشه میتونید یک فرد دلسوزی که بهش اعتماد دارید و رو با خودتون ببرید.
چرا اینقدر تاکید میکنم برای این موضوع؟ خب وقتی شما تشریف میبرید به اتاق قرار داد و وارد معامله میشید به قدری استرس و نگرانی دارید که شاید نتونید درست فکر کنید و ساده ترین مسایل رو هم متوجه نشید؛ چه برسه به اینکه همون لحظه تحلیل دقیق هم بتونید داشته باشید
اما اون شخص همراه شما به دلیل اینکه استرس و اضطراب شما رو نداره راحت تر میتونه موضوعات رو تحلیل کنه؛و شاید یک موضوع ای که شما متوجه اون نشدید همراهتون به راحتی تشخیص بده جلوی ضرر های احتمالی رو بگیره.

باز هم تاکید میکنم که به هیچ عنوان تنهایی به برای عقد قرارداد تشریف نبرید.چه قرار داد خرید باشه چه قرارداد فروش یا خرید؛چون ممکنه با ارزش ترین دارایی خودتون رو ممکنه از دست بدید.
مشاوران املاک به دلیل تجربه ای که دارند؛قطعا بهترین راهنمایی ها و مشاوره ها رو به شما میدن.
درسته که بعضی از افراد سودجو با وارد شدن به بازار املاک وتاسیس آژانس مشاور املاک به دنبال سودجویی های شخصی هستند و با این کار وجه مشاورین املاک رو خراب کردن.ولی بسیارند مشاورین ای که دارن صادقانه و شرافت مندانه کار میکنن .
شما باید کاملا محتاط عمل کنید و به راحتی به این افرا سودجو که خوشبختانه تعدادشون بسیار قلیل و اندک هست اعتماد نکنید.
با استفاده از روش ها و تکنیک هایی که خدمتتون عرض کردم اونها رو محک بزنید و با در کنار هم قرار دادن اطلاعاتی که بدست میارید از چندین آژانس املاک و با مشاوره از مشاورانی که در اون منطقه دارن فعالیت میکنن بدست میارید به راحتی میتونید انتخاب گزینه مدنظر خودتون رو خرید کنید.
شرایطی که فرد متقاضی خرید ملک باید بدونه به این ترتیبه:
متراژ ملک   ۱ـ

۲ـاگر ملک مسکونی هست تعداد اتاق های خونه  (مثلا یک خواب باشه دو خواب و…)

۳ـوییو خونه (این موضوع خیلی مهمی هست و شما باید حتما وییو ملکتون رو بررسی کنید؛خیلی ها هستن که وقتی میرن بازدید ملک فقط حواسشون به اینکه آیا یک خوابه نورگیرش خوبه و…در نهایت یه دوری تو خونه میزنن و پذیرایی رو نگاه میکنند که مستطی هست یا مربعه تا محاسبه کنن که مبلمان و وسایل منزلشون رو چطور بچینن ولی غافل میشن از وییو خونه و ناگهان بعد از اینکه خریدن خونه رو  نگاه میکنن و متوجه میشن که ای بابا ای خونه که اصلا وییو نداره جلوش چنتا برجه و کلا کور کرده نورگیر و وییو خونه رو و هیچ دیدی به جایی نداره و این باعث میشه که ناراحتی های روحی روانی مثل افسردگی میشه و درنهایت ملکشون رو به سرعت بفروشن و در نهایت ضرر میکنن. پس حتما به این نکته توجه کنید که وییو خونه رو خیلی جدی بگیرید)

۴ـ حتما پارکینگ رو چک کنید که تعداد اون دقیقا تو سند قید شده باشه ؛خیلی ها هستن که میگن خونشون پارکینگ داره ولی عملا یا پارکینگ مزاحم هست یا پارکینگ غیر مسقف هست که این پارکینگ های غیر مسقف مسایل و مشکلات خیلی زیادی دارن مثلا در فصل پاییز و زمستان به دلیل بارندگی ها و در فصل تابستان به دلیل تابش مستقیم خورشید خیلی مشکلات زیادی رو برای شما اتومبیل شما به همراه خواه داشت؛مخصوصا اگر اتومبیل گران قیمتی داشته باشید(خیلی از مالکان پارکینگ رو به صورت جدا میفروشن) سعی کنید از همسایه ها راجع به پارکنسگ اطلاعاتی بدست بیارید که مطمین باشید در آینده به اختلافاتی دچار نمیشید.

۵ـ انباری خونه رو حتما درش رو باز کنید و ببینید داخلش رو و مساحتش رو چک کنید؛حتی شده از همسایگانی که اونجا هستن یک پرسجویی داشته باشد که واقعا این واحد انباری داره و همون انباری که نشونتون میدن باشه ؛بعضا میگن کلید همراه نداره و این انباری شماست و بعدا متوه میشید که یا انباری نداره و یا در یک نقطه دیگری واقع شده که مورد پسند شما نیست.

۶ـ تعداد طبقات رو حتما بررسی کنید ؛ممکنه تعداد طبقات با گفته مالک یکی نباشه و این بدین معناست که ساکنین بیشتری در اون ساختمان زندگی میکنن که قطعا مسایل و مشکلات خودش رو خواهد داشت!
از نظر بحث مالی باعث میشه که ملک شما از قدرالسهم کمتری برخوردار بشه.

۷ـخونه در طبقه چندم آپارتمان قرار گرفته؟
همونطور که خودتون میدونید بهترین طبقه معمولا طبقه دوم و طبقه ما قبل آخر هست در آپارتمان های ۵ طبقه بقیه طبقات معمولا ضعیف و ضعیف تر میشن!
مثا شما به یک آژانس املاک مراجعه میکنید و میگن که طبقه دوم این ملکرو دو روز قبل ۱۰ تومن معامله کردیم! (واحد قیمت برای آپارتمان متر مربع هست) و الان که شما دارید طبقه اول رو ۹.۵۰۰ میخرید خیلی خوب میخرید اصلا مفت دارید میخرید!!!!!
اگر آسانسور در ساختمان تعبیه شده باشه شما مطمین باشید که طبقه اول ضعیف ترین و ارزان ترین قیمت رو خواهد داشت نسبت به بقیه طبقات.

۸ـ در هر طبقه چند واحد قرار گرفته یا به اصطلاح چند واحدی هست!

۹- سیستم گرمایش و سرمایشی چی هست ؟کولر داره شوفاژ موتور خونه داره داکت اسپیلیت داره یا اسپلیت معمولی ؛اگر اسپیلت معمولی بدون اینورتر داره بدونید که مصرف برق بسیار زیادی داره و از اونجایی که یارانه های انرژی هر سال داره کمتر میشه؛مطمین باشید که هزینه های مصرف برق به شدت به شما فشار خواهد آورد.
۱۰ـ سیستم فاظلاب ساختمان به چه صورت هست آیا سپتینگ داره و اینکه آیا بوی فاضلاب در بعضی از رزها در منطقه میا یا نه!
اینو باید بپرسید حتما!
بعضی از منطق مثل منطقه زرگنده یا جنوب شهرک غرب شما وقتی از اوتوبان همت عبور میکنید؛بعد از بارندگی ها بوی فاضلاب اون منطقه رو به شدت تحت تاثیر قرار میده و آسایش اهالی رو به مخاطره میندازه!این موارد رو حتما پرسجو کنید به خاطر اینکه شاید روزی که برای بازدید تشریف میبرید بارندگی نباشه.
۱۱ـبرای اینکه از وضعیت فاضلاب منطقه مطلع بشید میتونید از اهالی محل یا اداره آب و فاضلاب چنتا سوال بپرسیم به این ترتیب متوجه میشید که سیستم فضلاب مشکل داره یا نه!
۱۲ـ نورگیر ساختمان :اگر آپارتمان هست که نورگیر واحد رو چک کنید و اگر هم ملک و زمین هست حتما چک کنید که نزدیکش ساختمان بلند نباشه!و تحقیق کنید که آیا در آینده قراره ساخت و سازی بشه یانه!
مثلا برای یکی از موکلینم قرار به خرید زمین داشتیم . من بررسی کردم  و دیدم که تا خیابان اصلی فاصله زیادی داره ؛اون موقع اونجا محیط بازی بود و ساختمانی وجود نداشت.پرسیدم اینجا قراره چی ساخته بشه ؟گفتن که چیزی ساخته نمیشه و هیمنجوری هست!گفتم مگه میشه یک زمین به این وسعت خالی بمونه تا آخرش؟ به شهرداری مراجعه کردم و نقشه اون منطقه رو بررسی کردم دیدم که اونجا اتفاقا یک ساختمان با تراک بالا قراره ساخته بشه.
و بعد از ۳ سال یک ساختمان بسیار بلندمرتبه اونجا ساخته شد که پایینش تجاری شد و طبقات بالا مسکونی و اداری هست.
من با بررسی و اطلاعاتی که از شهرداری اون منطقه بدست آوردم متوجه شدم که اون ملک ملک خوبی نیست!
اتفاقا از بستگان هم بود چشمش گرفته بود این ملک رو واسرار زیادی به خریدش داشت و اگر من یا کسی مثل من نبود بره شهر داری و اطلاعات آینده اونجارو بگیره قطعا خریدار ضرر بزرگی میکرد.
اگر ساختمان نور کافی نداشته باشه یک نقص بزرگ خواهد بود و در فروش اون قطعا به مشکل خواهید خورد.